Artikel ini diterbitkan di blog ini dari post asal di fb Ar Dina Ismail dengan izin. BERSYUKUR kisah semalam bawa kongsi hari ini.. (post panjang tau. Tapi siapa2 nak amik part 3 Arkitek professional.. boleh baca.) Semalam banyak sgt belajar about housing development from both of my business partners @hazrinthobrani and Jaffri Khassim ,untuk one of the projects we involve in. APA NAK BUAT kalau client ada tanah sebesar 3 ekar, tapi ada challenge dengan slopes at almost 30meter high top level dia.. Tanah asal: lengkap title few units bungalow, slope land, but at XXX area that house selling price predicted slow especially during pande-conomic situation ni.. Dengan harga tanah dijual sangat² tinggi kepada client kami (lojik bagi tuan tanah utk jual tinggi sebab dah lengkap title and tiada issue tanah, premium dsb)Semestinya as developer, atleast dpt semula pulangan modal termasuk keuntungan.. Dengan dah ambil kira team Design & Build yang kami ada di sebalik (hampir) semua projek kami di pejabat (Perunding2 berlesen, PMC, Contractor etc). Marketing team from client side and Survey plan pun dah keluar... Maka.. STEP 1: Kami buatlah FEASIBILITY STUDY... for those yang dah biasa tahu - in any big scale developments, it is about GDV, GDC, ROI etc.. so, this thing tho I've did during my previous firm I worked with, here again ..real depan mata, as practitioners Architect, kena buat ni sendiri on the spot for Estimates Feasible Study. STEP 2: OPTIONS Option 1: Client minta pertimbangan tukar kepada Rumah Teres (link house) setingkat. Kebolehjualan mmg la tinggi, tapi cuba ambil kira kerja² infra semata² nak dapatkan jumlah max rumah teres..few issues kena pertimbangkan 1: dengan 30m slope: retaining wall.. lebih 10 kaki dah wajib guna concrete.. harga membina 1 meter RC retaining wall sahaja utk 3 ekar dah garu kepala. Inikan pula various to 30meter.. (tak lojik) 2: tanah jiran.. kalau buat retaining wall, kena ada say from jiran2..sbb base sub structure retaining wall bukan menegak.. dan negotiation part.. boleh buat garu kening juga... 3: tahukan, kalau nak bina rumah lebih dr 29 unit ni, perlu ada keperluan facilities lain.. STP, dsbg..maybe boleh bincang lain kali.. 4: kebetulan jalan masuk, dan infra sedia ada masih dibawah 3rd party.. keperluan 66' jalan JKR pun kena ambil kira.. end up, berapa sangat jelah besar site yang tinggal nak buat teres link.. 5: submissions:.. ha.. ni garu kepala.. masuk bawah kanun tanah 204 semula..nak convert title dah ada siap, serah balik, dapat balik..pecah balik lot.. agak² 3 thn ada tak process submission sahaja ni.. and ambil kira perkara2 baru kena imposed by Authorities lagi.. masuk pelan balik..lulus balik.. bayar lg proses bermacam². Option 2: Maintain lots yang dah ada title bungalows ni and jual sebagai 2 tingkat bungalow houses.. Ofcoz kena looks yang mewah.. serius "mewah" looks ok.. ..sbb nak cover balik harga tanah beli..and we have done this proposals too.. cuma.. kat sini, marketing kena power.. but bila tgk balik kawasan dan pembangunan sekitar yg nak suits dgn bungalow mewah.. 10kali kena fikir semula.. jualan boleh cecah RM1.5 mil minimum.. cuma kelebihan dia dari segi masa dan tenaga bina.. 1:sbb dah ada lots title..tinggal masuk proposal submission.. and sloping area utk lot bungalows.. menarik.. boleh utilise mcm².. maka keluarlah ideas bernas ARKITEK rekabentuk and response dengan slopes.. Bila buat FEASIBILITY pun, lagi tinggi keuntungan berbanding option 1.. so, like I said, Marketing kena power.. ROI dalam 1 ke 3 thn lepas bina.. boleh buat garu kepala juga lah..kena fikir balik ..untung lambat pun..susah nak.ckp untung ke tidak untuk client... Option 3: Apa kata buat strata.. (one of meeting member suggested and client also have that in mind too) 1: alang2 kena naik RC wall for both option 1 and 2, kita gunakan as parking structure, locating services etc.. 2:Height restriction? Alhamdulillah..lepas DCA..on the spot my ohsem project manager en Jep call to confirm. bereh! 3: Density increased allowance?: nah..sini tricky sikit.. tapi.. umpph sangat!! di bawah guideline selangor utk kawasan ni, dibenarkan A: hanya 24 unit per acre, selling price developer boleh tentukan..maka..3 ekar.. dptla 70 unit.. sounds nice kan.. B: boleh 100 unit per ekar, tapi syarat RUMAH SELANGORKU dengan selling price RM200k sebuah.. not that umph sangat la...sbb now, rumah mampu milik juga tricky nak jual.. 4:Slope land, like I said, buat hi rise, boleh bawa bincang.. and even lagi mudah..sbb maybe only 1.5 acre sahaja utk plot bangunan.. yang lain2 kegunaan infra, jalan, facilities etc.. GDV?? Haa.. sini kalau dengan 70 units.. keuntungan dikira the most kalau compared option 1 and 2.. lepas ambil kira structure, infra etc.. and.. rumah are typical stack up.. serius, from my experiences, buat hi rise lg mudah dari rumah melata ni.. hehe STEP 3: CONVINCE, REPRESENT FEASIBILITY so..part ni lah Arkitek kena buat juga.. lepas dah ambil kira all Laws, regulations, safety and health requirements, this part is one of Job Scope Architect yang selalunya ramai tak mahu buat.. and charge higher.. for us..Scale Fees yang Lembaga buat dah ohsem.. inshaAllah.. we also in the process of learning.. but for me, learned with my other businesse partner yg forte in development lagi ohsem... STEP 4: REDESIGN Ok..this part is Forte Architect la.. and yg bogus2 arkitek pun suka nak buat part ni je.. hahah.. oops.. but..here is the part yang office kami sedang fully utilise REVIT.. inshaAllah...BIM ke next? lain entry boleh share so.. disebabkan dapat ilmu ni semalam.. and memang dah tekad gunakan semua my social media account as education platform.. maka.. i share.. inshaAllah.. ilmu bila dikongsi makin berkembang.. and those who sees Architect ni kerja design n supervise binaan je.. well, should revisit the thinking.. must be something wrong somewhere. hahah.. . .thank you those membaca. mohon kongsi thoughts n pengalaman ye..atleast.. we can move forward in our industry.. p.s : gambar buat virtual site visits that day.... siapa2 nak amik part 3.. ni salah satu boleh buat jawapan tapi..jangan tiru gaya bahasa.. ni gaya bahasa pasar org kata.. jual ikan #rushdinaarchitect Ar Rushdina Ismail merupakan prinsipal di Rushdina Architect. [email protected]
0 Comments
|
PenulisPenulis merupakan seorang penyelidik di universiti tempatan yang berkongsi pengalaman dari pengajaran, penyelidikan dan perundingan beberapa projek yang berkaitan dengan bidang senibina. Baca lagi
|